上市门槛收紧 越秀、骏发等小企业能赶上IPO的末班车吗？

李斗财经机构

在房地产行业发展缓慢的时代，所有的房地产企业都不得不面对一个灵魂——质疑——他们的第二增长曲线是什么。

在一场“疫情”之后，该房产站在了资本市场的风口浪尖上。一些房地产企业拆分物业公司单独上市，从而创造第二条业绩曲线。2021年后疫情时代，楼市上市浪潮仍在高涨，但不容易得到资本市场的掌声。

6月27日晚，越秀服务正式在HKEx主板上市。但上市首日，越秀服务股价破盘，开盘4.77港元/股，下跌2.25%，总市值约70.53亿港元。同一天，一家名为君发彩服的物资企业也向HKEx提交了IPO申请。根据2021年物业服务企业100强排名，骏发多彩服务排名第23位。

在物业上市的浪潮中，越秀服务和骏发多彩服务已经抓住了一个“迟收”。然而，在HKEx门口排队等候的房地产公司远不止两家。据AI财经不完全统计，截至6月28日，HKEx共有22家物业公司排队领证，荣信服务、钟君工商管理、越秀服务、阳光智博人寿、长城物业5家物业公司通过上市听证会。

与往年相比，2021年的材料企业上市潮更热，仅今年上半年排队上市的材料企业数量就超过了去年的总和。但从盈利指标、管理质量、管理规模来看，这波上市的物业管理企业都是劣势企业，大多面积小、盈利差，排在物业管理规模的尾部。

随着地产界分潮，小物业管理能否继续登上首都快线？这些“聚在一起”上市的中小企业，期望能及时登上资本市场的列车。但是无论是资本市场还是房地产市场，留给他们的时间都不多了。

门槛收紧前，中小物企集中闯关

近两年来，几乎所有房地产企业旗下的物业公司，要么已经上市，要么正在准备上市。据AI财经统计，从2018年开始，资本正式进入楼市。今年香港只有5家物业管理公司成功上市，而2019年共有12家公司上市。2020年，楼市上市的浪潮更加凶猛，当年共有18家公司上市。

2021年，这种上市热潮愈演愈烈。

然而，与往年同期相比，今年许多物业公司的IPO过程经历了一些波折。虽然有21家物业公司提交了IPO，但2021年上半年只有杜松服务、新希望服务、越秀地产等5家公司成功上市。

与此同时，许多企业仍然面临上市失败甚至二次交割的局面。2021年初，三盛控股旗下的伯恩地产(Bourne Property)被暂停上市，而施琅和荣信服务提交了多份申请。

很多业内人士分析，中小企业IPO与近期HKEx交易门槛提高有关。

据了解，2021年5月21日，香港联交所发布咨询总结，称拟将上市申请人主板利润要求提高60%，并从2022年1月1日起修订利润分配规定。

新规的出台主要影响这类市盈率较高但利润较低的小企业。但是对于那些规模不够大，利润不够稳定的小物业管理公司，会被直接封杀出资金大门。

根据新规要求，上市公司需要满足最近一个财年不低于3500万港元的返母净利润。从这一点来看，明宇商服、岳翎服务、施琅地产人寿这20家物资企业未能达到要求。此外，根据前两个财政年度返母净利润不低于4500万港元的要求，优香人寿和荣信S

中国物业管理学会副秘书长、中国物业研究协会总经理杨预计，到2021年底，中国房地产市场将有70家上市物业企业。此外，中智研究院的报告还指出，到2021年底，房地产行业上市公司总数预计将达到70家，比2019年底的24家增加150%以上。

在上市门槛收紧之前，预计下半年会有更多的中小型物业管理公司集中力量进行通关，并在年底前发货。

分拆物业上市，估值真的“香”么？

众所周知，房企偏爱物业公司。一方面，物业公司作为嫁接股市的渠道，使得以业务开发为主的房地产公司有可能扩大业务。打通物业公司也成了进入股市的门户。但对于大多数房地产企业来说，上市房产最直接的意图是为了缓解母公司的债务压力。由于资本市场的普及，物业公司的高估值也给了房企缓解资金链危机的空间。

例如，2021年5月，碧桂园服务和雅生先后进行配股，募集资金超过130亿港元，为进一步拓展地盘提供弹药。

据AI金融学会不完全统计，截至6月28日，共有43家内地物业管理公司在香港上市。这43家企业都是主板上市。从市值来看，这43家企业的总市值已经超过万亿大关。

高估值、高市盈率是物业成为房地产企业眼中“热点”的重要原因。但一个不容忽视的现实是，从2020年第四季度开始，随着各大房企上市，上市公司数量、

变得越来越多，资本对物业也逐渐恢复理性。

根据克而瑞物管统计显示，2020年超6成物业股股价涨幅低于板块均值，另有近半物业股沦为"僵尸股"。

一定程度来看，物企的确赶上了风口，但也不是谁都能飞起来。旭辉总裁林峰近期便公开表示，物业分拆上市的风口已过去，除了一两个巨无霸（像万科、龙湖），其他基本会被主流投资机构忽略，资本只会关注行业TOP10的企业。

从中小物企上市的股价表现，便能窥一二。据公开数据显示，以往41家登陆港股的物业服务企业，总市值已从2020年初的2062亿元增至2021年6月10日的7861亿元。其中碧桂园市值已经达到2644.84亿港元（截至2021年6月28日收盘），而不少物企的市值却还不到40亿港元。

随着物业股的大量上市，曾经火热的物业股概念逐渐失去光环。尽管房企们分拆物业板块上市的热情不减，但资本市场已逐渐回归冷静，破发成了常态。

对于等着扣响资本大门的中小物企来说，他们需要重新向资本市场讲一个新故事。以往，物业公司的资本故事，始于规模。这也迫使物企们迈出了规模扩张的步伐，并购频频。据烯牛数据显示，2020年物业服务行业并购案高达76起。

但如今，行业竞争愈发激烈的情况下，市场上的物业公司业务布局开始呈现两极化，一部分物业公司专注于传统的物业+服务体系，另一些物业公司不再拘泥于物管服务，而是往多元化的方向发展，讲起了新的故事。譬如，此次上市的越秀服务提出了“地铁+物业”的路线，中骏商管则以“商业+物业”独辟蹊径。

上市潮下，拆分物业上市变成了房企的"曲线救国"。 但在新规的要求下，规模论变得不再行之有效，盈利质量将成为上市成功与否的重要指标。上市闸门收紧情况下，排队冲刺IPO的小物企们，能否迎来关键一跃呢？